Nicht-Residenten-Steuer auf Gran Canaria

Eigentümer von Immobilien auf Gran Canaria, welche keinen offiziellen Hauptwohnsitz auf der Insel haben, also demnach nicht als „Residenten“ geführt und angemeldet sind, werden ebenfalls vom spanischen Finanzamt (AEAT) zur Abgabe einer Steuererkläung aufgefordert.
Bei der „Nichtresidentensteuer“ handelt es sich jedoch nicht um die halbjährlich zu bezahlende Grundsteuer für Ihr Wohneigentum, denn diese Steuern werden in der Praxis gerne einmal verwechselt.
Weiterhin kommt es häufiger vor, dass der eine oder andere Immobilienbesitzer noch nie eine Steuererklärung gemacht, bzw. über ein hiesiges Steuerbüro (Asesoría fiscal) hat abgeben lassen. Bitte achten Sie darauf, es kann sonst um einiges teurer werden.
 

Wann muss die Eigennutzungssteuer für Nichtresidente eingereicht werden?

Sie haben im Prinzip ein Jahr Zeit die Steuererklärung einzureichen, somit zwischen dem 01.01. – 31.12. Gilt es zum Beispiel das Jahr 2022 zu versteuern, müssen Sie zwischen dem 01.01.23 – 31.12.2023 tätig werden.
 

Welches Formular ist für die Nichtresidentensteuer notwendig und wie füllt man es aus?

Hierzu findet das Formular „Model 210“ Anwendung, dieses Steuermodel füllt für Sie gerne Ihr Steuerbüro (Gestoría / Asesoría) aus und reicht es für Sie ein. Die Kosten für diese Dienstleistung liegen bei ca. 40€. In der Regel haben die meisten Eigentümer schon in der notariellen Kaufurkunde einen Steuerrepräsentanten (representante fiscal) erwähnt, meistens handelt es sich um eine Steuerkanzlei, welche Sie dazu gerne kontaktieren dürfen.

Sie können das Model 210 jedoch auch selbst Online auf der Webseite des spanischen Finanzamtes (Agencia Estatal de Tributaria) einreichen, die Internetseite lautet: www.agenciatributaria.gob.es

Hierzu sollten Sie (was bei den meisten ausländischen Immobilienbesitzer nicht der Fall ist) über eine digitale Unterschrift / Signatur oder ein Zertifikat zur Identitätskontrolle im Internet verfügen. Haben Sie jedoch diese Form der Authentifizierung nicht, können Sie das Formular auch ausdrucken und bei einer Bank, welche mit dem Finanzamt (AEAT) kooperiert einreichen und bezahlen. Der Zahlungsbeleg der Bank mit entsprechendem Stempel stellt den Nachweis für Sie dar.
 

Wie erfolgt die Berechnung der Eigennutzungssteuer?

Gehen wir davon aus, dass Sie EU-Bürger/Bürgerin sind (falls nicht, gilt ein höherer Steuersatz).
Grundlage zur Berechnung ist der Katasterwert der Immobilie, diesen Katasterwert finden Sie auf einem Zahlungsbeleg für die Grundsteuer (I.B.I.). Manche Leute unterliegen einer Verwechslung, denn sie glauben, dass der Katasterwert der Kaufpreis der Immobilie ist. Beim Katasterwert handelt es sich jedoch um den Wert von Grund/Boden. Ich verdeutliche es Ihnen an einem Beispiel.:

Liegt der Katasterwert z.B. bei 100.000€, werden 1,1% als Berechnungsgrundlage genommen. Das wären somit 1.100€ von diesem Betrag bezahlen Sie dann 19% Steuern = 209,--€ Eigennutzungssteuer.

Wie Sie sehen, müssen Sie in Spanien als Eigentümer eine Steuererklärung abgeben, selbst wenn Sie das Apartment, Bungalow, Haus oder die Villa selbst benutzen. Sollten Sie Ihr Objekt vermieten, müssen natürlich ebenso Steuern bezahlt werden. Darauf gehe ich gerne folgend ein:
 

Versteuerung der Mieteinahmen auf Gran Canaria?

Sie haben sich dazu entschieden Ihre Immobilie zu vermieten? Prima, somit freuen sich nicht nur Ihre zuverlässigen Mieter, sondern auch das spanische Finanzamt über die Deklaration der Mieteinnahmen mittels des Formulars „Model 210 R“. Anwendung findet der Steuersatz von 19%, jedoch nur wenn Sie EU-Bürger oder in Norwegen bzw. Island ansässig sind. Haben Sie jedoch Ihren Hauptwohnsitz nicht in der EU liegt der Steuersatz bei 24%. Wie Sie wissen können sich Steuersätze auch ändern, diese zuvor genannten gelten gegenwärtig (Juli 2022).
 

Welche Kosten können bei der Steuererklärung über die Mieteinahmen abgesetzt werden?

Steuerlich geltend machen können Sie zum Beispiel:

• Eventuelle Finanzierungskosten, Zinsen usw.
• Reparaturkosten des Mietobjektes
• Grundsteuer
• Müllabfuhrgebühren
• Hausgemeinschaftskosten (comunidad)
• Dienstleistungen wie Reinigungen oder Verwaltung
• Mietschulden, sollte ein Mieter/in nicht bezahlt haben

Bitte bedenken Sie, dass Sie bei Dienstleistungen von Dritten die entsprechenden Rechnungen zur Verfügung haben müssen und diese korrekt mit Ihrer Steuernummer (NIE) ausgestellt sind.

Sollten Sie eventuelle Mietschulden absetzen wollen, müssen diese älter als 6 Monate sein, bzw. die Mieter / Schuldner Insolvenz angemeldet haben.

Ich hoffe Ihnen mit den Informationen in dem heutigen Blogeintrag weitergeholfen zu haben, dennoch ist natürlich unser Kerngeschäft die Beratung, der Verkauf und die Vermietung von Immobilien auf Gran Canaria. Für steuerliche Beratungen empfehle ich Ihnen gerne das eine oder andere zuverlässige Steuerbüro.