Aktuell schwierige Situation am Mietmarkt auf Gran Canaria

Gerne möchte ich auf die derzeitigen Gegebenheiten am Immobilienmarkt, speziell bei Vermietungen auf Gran Canaria eingehen.

Seit fast 15 Jahren bin ich mit meinem Immobilienbüro auf der Insel tätig, wir kümmern uns vorrangig um den Verkauf und die Vermietung von Apartments, Bungalows und Häusern im südlichen Teil der Insel. Dieser Bereich hat sich in den vergangenen Jahrzehnten als einer der am stärksten nachgefragtesten herauskristallisiert, im Wesentlichen wegen der recht konstanten und angenehmen Ganzjahrestemperaturen. Wir unterscheiden bei der Vermietung zwischen der touristischen Ferienvermietung, der Überwinterung und Langzeitmiete zu Wohnzwecken.

Die Eigentümer, welche ihre Immobilie in der touristischen Vermietung anbieten, machen dies in der Regel über die großen Portale „airbnb.com“ oder „booking.com“.  

Hingegen Vermieter, die längerfristig vermieten möchten, da sie keine Lust auf einen ständigen Mieterwechsel haben oder nicht über die notwenige Lizenz „Vv“ (vivienda vacacional) zur touristischen Vermietung verfügen, kontaktieren uns häufig mit der Bitte, geeignete Mieter zu finden.

Soweit so gut und alles wie immer, jedoch erleben wir seit geraumer Zeit einen Wandel am Mietmarkt auf Gran Canaria, welcher angespannt ist durch fehlende Mietobjekte zur Überwinterung (meistens 5-6 Monate) und zur Langzeitmiete / Dauermiete zu Wohnzwecken. Hier werden in der Regel Mietverträge für die Dauer von 1 Jahr abgeschlossen, welche dem Mieter automatisch das Recht einräumen, die angemietete Immobilie bis zu 5 Jahren zu bewohnen.
Insofern das Mietobjekt von einer Firma erworben wurde und somit nicht auf eine private Person im Grundbuchamt eingetragen ist, sind es bis zu 7 Jahre. Sofern sich die Mietparteien gut verstehen und der Wunsch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht, wäre das natürlich möglich. Diese Erläuterung nur zur kurzen Einleitung und zum besseren Verständnis, aber was hilft es, wenn Mietsuchende am Markt kaum noch freie Wohnungen finden.

Warum fehlen so viele Wohnungen auf Gran Canaria?

Bei der Beantwortung dieser Frage beziehe ich mich auf das Einzugsgebiet im Süden der Insel, wohlgleich es auch in anderen Teilen ähnliche Situationen gibt.

In erster Linie ist die Nachfrage sehr stark angestiegen, eben auch weil viele ihr Heimatland verlassen und auswandern möchten, hier bleibe ich jedoch mal bei Deutschland, da der Großteil unserer Klienten aus Deutschland kommt. Bei einem persönlichen Gespräch im Büro oder am Telefon sind es stets die gleichen Gründe. Ich bewerte diese Aussagen in diesem Blogbeitrag nicht, schreibe nur, was mir immer wieder gesagt wird und Thema ist:

„Das Klima ist auf Gran Canaria viel besser, der Winter bei uns ist schrecklich und uns fehlt das Licht“.

„Die allgemeine Stimmung im Land hat sich verändert, sie ist deutlich schlechter geworden“.

 „Die Politik ist katastrophal, sie wirtschaftet unser Land herunter und bieten keine ausreichenden Lösungen für Themen wie Wirtschaftsstabilität, Sicherheit, Werteverfall, Verteuerung, Migration, Innovation, Digitalisierung, Bildung, Forschung & Entwicklung, Wohnungsmarkt usw. aber wir als Steuerzahler finanzieren die halbe Welt“.

Diese und ähnliche Dinge höre ich nahezu täglich … klar, nun ist auf den Kanaren auch nicht immer alles Gold was glänzt. Dennoch, das Wetter, das Meer, die Berge, die freundlichen Menschen und die allgemeine Urlaubsstimmung sind offensichtlich genug Gründe, um nach Gran Canaria auswandern oder hier zumindest den Winter verbringen zu wollen.

Zudem haben durch die angespannte Corona-Zeit und Digitalisierung eine Vielzahl von Menschen das Homeoffice für sich entdeckt und können gut von der Insel aus arbeiten, viele mieteten sich Wohnungen dauerhaft und pendeln zwischen Deutschland und Spanien. Auch der Krieg in der Ukraine hat einige veranlasst, das Weite zu suchen. Somit haben wir hier direkt zwei weitere Gründe, warum zunehmend Immobilien fehlen.

Dadurch, dass hier in den letzten Jahren kaum neue Wohnungen gebaut worden sind, entsteht durch die extrem gestiegene Nachfrage eine stattliche Verknappung. Das Angebot und die Nachfrage entscheiden wiederum über die Preise, welche folglich nur eine Richtung kennen - nach oben. Hier sehe ich ein klares Versagen der hiesigen Politik, spanienweit fehlen Wohnungen, Baugenehmigungen lassen auf sich warten und die Situation kam, wie sie schlussendlich kommen musste. Der linken Minderheitsregierung um Pedro Sanchez fiel leider nichts Besseres ein, als ein neues Mietgesetz zu verabschieden. Das jetzige Mietgesetz hat dafür gesorgt, dass noch weniger Vermieter zu Wohnzwecken (Langzeitmiete) vermieten wollen, da es den Eigentümern unter vielen anderen Dingen die Möglichkeit nimmt, z.B. die Miete gemäß der zuvor üblichen Teuerungsrate (IPC) anzupassen.
Wenn ein Mieter seine Miete nicht mehr bezahlt, ist es deutlich schwerer geworden, ihn aus der Wohnung zu bekommen. Denn Zwangsräumungen wurden ohne vorher festgelegtes Datum und Uhrzeit verboten. Außerdem sind neue Verlängerungsfristen für Räumungsverfahren vorgesehen, durch die die Verfahren um mehr als zwei Jahre verschoben werden, und es wird ein obligatorischer Zugang zu außergerichtlichen Streitbeilegungsverfahren für schutzbedürftige Personen festgelegt.

Nun stelle man sich einen Eigentümer vor, der eine monatliche Finanzierung bei der Bank laufen hat, die Kosten für die Wohngemeinschaft mit möglichen Sonderumlagen aufbringen muss, Wasser & Strom bezahlt, die Grundsteuer und Müllabfuhr bezahlen muss usw. Und dann bekommt man die Mieter, welche nicht zahlen, nur noch sehr schwer aus der Wohnung.

Ich will hier nicht breitspurig das neue Mietgesetz kommentieren, aber es ist ein wesentlicher Faktor, warum noch weniger Immobilien am Markt verfügbar sind. Gemäß der Universität "Pompeu Fabra" / Barcelona fehlen dadurch ca. 110.000 am Markt, alleine davon rund 6.000 auf den Kanarischen Inseln. Von allen Seiten wurde dieses Gesetz scharf kritisiert, sowohl von der Opposition, den Immobilienverbänden und sogar aus den eigenen Reihen der linken Regierung Sanchez. Da es definitiv nicht für Entspannung, sondern zur Verschlimmerung am Immobilienmarkt sorgt.

Im neuen Gesetz ist auch festgelegt, dass ein Immobilienbüro das Maklerhonorar (eine Monatsmiete zzgl. 7 % MwSt.) nicht mehr vom Mieter bei Langzeitmiete (ab 1 Jahr Mietdauer) berechnen darf, sondern es muss jetzt der Vermieter bezahlen. Diese wollen es jedoch auch nicht zahlen und es fehlen folglich noch mehr Wohnungen, denn wir arbeiten nicht umsonst. Nun werden häufiger zunächst temporäre Mietverträge gemacht, um die Mieter aufgrund der Kündigungssituation besser kennenzulernen und das Maklerhonorar nicht zahlen zu müssen. In Deutschland gilt zum Beispiel das Bestellerprinzip, wenn also ein Mieter einen Makler beauftragt, ihm eine Wohnung zu suchen, kann der Makler ihm das Vermittlungshonorar in Rechnung stellen. So wäre es auch hier in Ordnung, denn „wer die Musik bestellt, bezahlt sie auch“. Wenn der Makler das jeweilige Mietobjekt schon im Portfolio in Deutschland am Markt anbietet, ist der Vermieter für das Maklerhonorar in Deutschland verantwortlich, denn der Vermieter hat ihm dann folglich beauftragt einen Mieter zu finden.

Im neuen Mietgesetz in Spanien findet nicht einmal das in Europa weitverbreitete „Bestellerprinzip“ Anwendung, welches aus meiner Sicht eine Lösung hätte sein können. Schauen wir mal wie der EuGH (Europäische Gerichtshof) darauf reagieren wird, denn Klagen sind hier vorprogrammiert. Ich denke, es wäre gut gewesen, wenn sich Mieter und Vermieter die eine Monatsmiete Honorar teilen würden, denn beide profitieren schlussendlich von der Arbeit eines Immobilienmaklers. Aber nun gut, wir halten uns an die gültigen Gesetze und schauen wie lange dieses denkbar schlechte Mietgesetz gültig bleiben wird.

Also Sie merken schon, da ist richtig was los am Immobilienmarkt. Es ist ein Mix aus vielen Faktoren, was es für Mieter schwieriger macht, eine adäquate Wohnung zu finden. Aber dies ist natürlich nicht nur ein spanisches Problem, in Deutschland sieht es vielerorts ja keinesfalls besser aus. Insbesondere in Städten stehen oftmals 30 Leute in der Schlange bei Wohnungsbesichtigungen. Aus meiner Sicht ist dies hauptsächlich ein Totalversagen der Politik auf ganzer Ebene, hier so wie auch in Deutschland. Es werden zu langsam und zu wenige Wohnungen gebaut. Baukosten werden durch fragwürdige Gesetze und Steuern künstlich in die Höhe getrieben und Planungs-/Genehmigungsverfahren dauern ewig.

Ich hoffe, mein Beitrag erklärt ein wenig die schwierige Situation am Immobilienmarkt in Spanien und insbesondere auf Gran Canaria, sodass auch Sie in etwa abschätzen können, weshalb es am Mietmarkt ist wie es ist.

Zu diesem Thema habe ich nachträglich noch ein YouTube-Video gemacht, sofern es Sie interessiert, folgen Sie gerne diesem Link:
https://www.youtube.com/watch?v=E0f0XkyhU9I

Viele Grüße von Gran Canaria,

Kai Derichs