Kaufoptionsvertrag beim Immobilienkauf auf Gran Canaria / Spanien

Nachdem Sie die passende Immobilie auf Gran Canaria gefunden haben und Sie mit der Verkäuferseite handelseinig sind, geht es bereits im nächsten Schritt um die Vertragsangelegenheiten.
Zum Thema Vertrag habe ich erst kürzlich eine interessante These von Jean Paul Getty (1892-1976), einem amerikanischen Ölindustriellen gelesen, welcher wie folgt lautet:

„Wenn man einem Menschen trauen kann, erübrigt sich ein Vertrag. Wenn man ihm nicht trauen kann, ist ein Vertrag nutzlos.“

Dennoch sind Verträge aus meiner Sicht schon wichtig und um die geht es im heutigen Blogeintrag. Denn letztlich handelt es sich um stattliche Geldsummen welche beim Eigentümerwechsel bewegt werden. In Spanien gilt tatsächlich noch immer der Handschlag oder ein mündlicher Vertrag, jedoch wie sieht es dann später mit der Belegbarkeit der getroffenen Aussagen aus? Da wäre ich schon vorsichtig und denke dabei an: „Das gesprochene Wort verhallt.“

Der Kaufoptionsvertrag, hier versprechen sich Käufer & Verkäufer gegenseitig die etwaige Immobilie oder das Grundstück zu kaufen bzw. zu verkaufen. Umgangssprachlich wird der Kaufoptionsvertrag (contrato de opción de compra) auch oft als Optionsvertrag oder Reservierungsvertrag (acuerdo de reserva) bezeichnet, tatsächlich gibt es zwischen diesen Vertragsarten kleine Unterschiede. Bleiben wir jedoch beim Kaufoptionsvertrag, denn dieser kommt in der Praxis am häufigsten zur Anwendung. In seltenen Fällen verständigen sich die Kaufparteien darauf, diesen Vertrag notariell beurkunden zu lassen, es ist allerdings eine Frage der Kosten und des Aufwandes, auf Kundenwunsch organisieren wir es jedoch gerne.

Die wichtigsten Inhalte eines „Kaufoptionsvertrages mit Anzahlung“ in Spanien:

• Persönliche Daten vom Käufer und Verkäufer, inklusive der vollen Namen, Ausweisnummern, NIE.Nummern, behördliche Meldeadresse
• Beschreibung der Immobilie mit Adresse, Katasternummer, Fincanummer und Protokollierungsdaten. Beschreibung der Grundstücksgrenzen, bzw. die angrenzenden Nachbarwohnungen
• Eine Klausel, dass beide Parteien voll geschäftsfähig sind
• Eine Erklärung, dass der Verkäufer auch der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist
• Eine Erklärung, dass die Immobilie schulden-/lastenfrei verkauft werden muss sowie das die Verkäufer Schuldenfreiheitszertifikate von der Gemeinde und einer eventuellen Hausgemeinschaft bis zum Notartermin vorlegen müssen
• Eine Erklärung, dass keine Rechte Dritter auf das Eigentum bestehen und es keine Mieter oder Mietverträge gibt
• Eine Klausel, dass die Immobilie über funktionierende Strom-/Wasseranschlüsse verfügt
• Kurzbeschreibung über den Zustand der Immobilie
• Eine Erklärung, dass die Verkäufer die Immobilie bis zum Notartermin im selben Zustand (wie besichtigt) erhalten und keine Belastungen aufnehmen, noch einem Dritten eine weitere Kaufoption einräumen
• Kontodaten zur Überweisung der Anzahlung, welche in der Regel 10% des Kaufpreises beträgt und der Zeitraum in welchem diese Zahlung geleistet werden muss
• Zahlungsweise, z.B. ob mittels bankbestätigtem Scheck oder Überweisung sowie die Zahlungszeiträume
• Klausel welche die Sanktionen bei Vertragsbruch zwischen den Parteien regelt
• Das Enddatum wann dieser Vertrag ausläuft, sprich bis wann spätestens notariell gekauft/verkauft werden muss
• In welchem Notariat (inkl. Adresse) der Verkauf/die Beurkundung/Verbriefung stattfinden wird
• Es wird genau definiert welche Partei welche Kosten zu tragen hat
• Welcher Gerichtstand im Streiffall zuständig ist, in der Regel dort, wo sich das Kaufobjekt befindet
• Klarheit darüber auf welchem Wege die schriftliche Kommunikation für etwaige Miteilungen zwischen den Parteien erfolgt
• Information über Datenschutz
• Datum und Unterschriften auf jeder einzelnen Seite

Sie sehen hier gibt es schon einiges zu beachten, auf den einen oder anderen Punkt möchte ich jetzt noch etwas konkreter eingehen:

Anzahlung beim Kaufoptionsvertrag

Die Höhe der Anzahlung ist zwischen den Kaufparteien frei vereinbar, jedoch sind in der Praxis und fast immer 10% vom Kaufpreis üblich. Das macht auch Sinn, denn so bekommt man auch eine ordentliche Verbindlichkeit gegenüber dem gegenseitigen Kauf-/Verkaufsversprechen. Denn die Sanktionen bei Nichteinhaltung, Kündigung oder Rücktritt vom Vertrag bedeuten, dass es für die verschuldende Partei kostspielig werden dürfte. Denn, tritt der Käufer zurück, verliert dieser die volle Anzahlung an den Verkäufer. Tritt jedoch der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer die geleistete Anzahlung zurückbezahlen und darüber hinaus eine Entschädigung in selbiger Höhe leisten. Somit haften Käufer & Verkäufer jeweils mit der vereinbarten Anzahlung.

Aufbewahrung der Anzahlung beim Kaufoptionsvertrag

Eine Frage welche mitunter zu weitreichenderen Gesprächen und Aufklärung führt. Einige Verkäufer möchten die Anzahlung auf deren Konto als Sicherheit überwiesen haben. Dies ist auch möglich und mitunter Praxis, jedoch haben sich auch die Nutzung von Treuhandkonten im Alltag bewährt. Die Notariate bieten hier gegen Gebühr (ca. 300 €, jedoch zuvor genau nachfragen) die Nutzung des Kontos vom jeweiligen Notariat an. Auch Immobilienbüros, Steuerkanzleien oder Anwaltskanzleien bieten diese Dienste an. Ich bin der Auffassung das die Nutzung eines Treuhandkontos an seriöser Stelle sinnvoll ist.

Welche Dokumente werden ergänzend zum Kaufoptionsvertrag benötigt?

Grundbuchauszug (nota simple / nota informativa)

Ganz wichtig ist ein aktueller Grundbuchauszug vom entsprechenden Grundbuchamt (registro de la propiedad). Wir können diesen online anfordern und haben ihn innerhalb von 1-2 Werktagen verfügbar. Aus diesem Grundbuchauszug sind viele Details ersichtlich: Insbesondere ob der Verkäufer auch tatsächlicher Eigentümer ist und ob es Schulden, Hypotheken oder gar Androhungen zur Beschlagnahmung oder Pfändung gibt. Sollte eine Hypothek eingetragen sein, achten Sie darauf, dass diese nicht höher ist als der Kaufpreis. Des weiteren werden im Grundbuchauszug neben der Beschreibung der Immobilie, auch die Größe und Grenzen dargestellt. Oft werde ich gefragt ob dort auch der damalige Kaufpreis ersichtlich ist, dies ist nicht der Fall.

Ausweisdokumente

Natürlich müssen sich auch Käufer und Verkäufer mit einem gültigen Ausweisdokument ausweisen.

Inventarliste

Ich empfehle stets eine gut verständliche und aussagekräftige Inventarliste dem Kaufoptionsvertrag beizufügen. Eine Fotodokumentation von der Immobilie und dem Grundstück sind aus meiner Sicht ein wichtiger Bestandteil.

Energieeffizienzzertifikat

Ohne dieses Dokument wird kein Notar verbriefen. Jedes Objekt bekommt solch ein Energiezertifikat, ob mit guter oder schlechter Klassifizierung. Die Kosten der Erstellung einer autorisierten Person betragen für den Verkäufer rund 90-130 € und dieses ist dann 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig.

In Spanien ist es üblich, dass Verträge auf jeder einzelnen Seite unterzeichnet werden, ich finde es auch gut so, denn so ist man sicher, dass jede Partei auch jede Seite gelesen hat und keine ausgetauscht worden ist.

Bevor Sie jedoch einen Kaufoptionsvertrag mit Anzahlung ratifizieren, sollten Sie sich absolut sicher sein und ein gutes Gefühl haben. Haben Sie ein schlechtes Gefühl oder haben etwas nicht verstanden, sagen Sie es unbedingt dem Immobilienmakler und er muss für Klarheit sorgen. Sollten Sie beim Vertrag kein gutes Gefühl haben, konsultieren Sie einen Anwalt und lassen Sie sich zusätzlich beraten.

Ganz wichtig: Kein Druck, von niemandem, denn wir alle wissen: „In der Ruhe liegt die Kraft.“

Ich hoffe mein heutiger Blogeintrag war interessant und nützlich. Freuen Sie sich schon jetzt auf Ihre zukünftige Immobilie auf Gran Canaria.

Sonnige Grüße von unserer gemeinsamen Lieblingsinsel,

Kai Derichs