Immobilienkauf im Notariat auf Gran Canaria

Heute möchte ich Sie gerne in eines der drei Notariate im Süden der Insel (Playa del Inglés) mitnehmen.

Im Torre I der Bürotürme des „Edificio Mercurio“ auf der Avenida de Tirajana 39 befinden sich die beiden Notariate von Frau Blanca Fátima Varela Barja und Herrn Valentin Concejo Arranz. Im Torre II steht Ihnen der Notar Jose Cháfer Rudilla zur Verfügung.
Da wir uns in einer touristischen Region befinden, wird neben Spanisch und Englisch auch Deutsch gesprochen. Bezüglich eines Notartermins erreichen mich immer wieder diverse Fragen, zum Beispiel, wie lange dauert es bis man einen Termin bekommt? In der Regel innerhalb von wenigen Tagen, sehr sicher innerhalb einer Woche. Sollte mal einer der Notare/in nicht anwesend sein, gibt es normalerweise eine Vertretung, welche/r die jeweilige Kaufurkunde (escritura pública) oder eine eventuelle Vollmacht (poder) ratifizieren kann. Was kostet eigentlich eine Kaufabwicklung im Notariat? Die Erfahrung zeigt, dass die Rechnungen der Notariate zwischen 650€ - 950€ je nach Aufwand schwanken, bewahren Sie diese Rechnung gut auf, denn bei einem eventuellen Wiederverkauf, können Sie diese bei der Gewinnsteuererklärung absetzen, so im übrigen alle Kosten welche im Zusammenhang des Immobilienkaufes entstanden sind, wie z.B. auch die Grunderwerbssteuer: 6,5% / die Eintragung ins Grundbuchamt ca. 400€ / das Steuerbüro usw.

Sollten Sie eine Vollmacht im Notariat machen lassen wollen, liegen die Preise dafür bei rund 80€. Oftmals sind Kauf-/Verkaufsvollmachten zu empfehlen, denn mitunter ist eine Anreise zum geplanten Notartermin aus gesundheitlichen, beruflichen oder privaten Gründen nicht möglich oder nur mit hohen Anreisekosten und Einschränkungen verbunden.
Eine weitere Frage lautet sehr häufig: Wird die notarielle Kaufurkunde in deutscher oder englischer Sprache ausgestellt und unterschrieben? Die Urkunden werden hier in der Landessprache unterfertigt, jedoch könnte vom jeweiligen Käufer / Verkäufer ca. 1 Woche vor dem Notartermin ein Entwurf (borrador) von der Kaufurkunde angefordert werden, dieser Entwurf könnte dann zuvor auf Wunsch und bei Kostenübernahme übersetzt werden. Jedoch wird grundsätzlich während des Notartermins eine mündliche Übersetzung gewährleistet. Was müssen Sie persönlich zum Notartermin mitbringen? Sollten alle Unterlagen vom Immobilienbüro vorbereitet sein, müssen Sie nur noch Ihren Personalausweis oder Reisepass mitbringen. Achten Sie unbedingt darauf, dass die Dokumente nicht abgelaufen sind! Im Falle, dass Sie für jemanden in Vollmacht unterzeichnen, vergessen Sie bitte die originale, notarielle Vollmacht nicht. Sollte diese Vollmacht bei einem Notariat in Deutschland ausgestellt worden sein, muss diese mit einer Apostille versehen sein, damit sie internationale Gültigkeit erreicht. Zusätzlich muss sie von einem vereidigten Übersetzer ins spanische übersetzt werden. Sollten alle Parteien gemeinsam auf Gran Canaria sein, machen Sie die Vollmacht direkt hier im Notariat, es ist günstiger und weniger aufwendig.
Welche Dokumente werden für den Kauf/Verkauf benötigt?
U.a. ein Grundbuchauszug, damit das Noatriat weiß um welches Objekt es sich konkret handelt. Ich habe die Möglichkeit vía Onlinezugang zum Grundbuchamt innerhalb von zwei Arbeitstagen einen aktuellen Auszug zu erhalten. Des weiteren ist fast immer ein Energieeffizienz-Zertifikat von der jeweiligen Immobilie notwendig, es gibt Ausnahmen, aber diese schauen wir uns dann gerne im jeweiligen Fall an. Zur Beschaffung des Energiezertifikates sind wir gerne behilflich und empfehlen autorisierte Personen. Je nach Immobiliengröße kostet solch ein Zertifikat zwischen 70€ - 120€.
Wichtig für Notariat und Käufer sind die Zertifikate über Schuldenfreiheit von der Gemeinde (Ayuntamiento) und der Hausgemeinschaft (comunidad), jedoch nur falls es eine entsprechende Wohngemeinschaft gibt. Mitunter ist das zu veräußernde Objekt mit einer Hypothek belastet, in diesem Fall brauchen wir ein Zertifikat über die Höhe der genauen Restschuld am Tage des Verkaufes von der Bank, denn dieses Geld wird vom Kaufpreis direkt einbehalten und der Bank zur Hypothekenlöschung zugeführt. Dieses Zertifikat heißt: Certificado de saldo de préstamo/crédito hipotecario. Ein wichtiger Hinweis an dieser Stelle, es muss darauf geachtet werden, dass die bei der Bank abgelöste Hypothek auch aus dem Grundbuch ausgetragen wird. Nicht selten ist dies nicht gemacht worden und es gibt zusätzliche Arbeit und Kosten, somit sollten rund 800€ vom Verkäufer einbehalten werden um die jeweiligen Gebühren für die Löschung zur Verfügung zu haben und alles ordnungsgemäß realisieren zu können.

Wichtig ist natürlich auch, dass dem Notariat eine schlüssige Kostenaufstellung übermittelt wird. Denn vom Kaufpreis werden häufig Einbehalte abgezogen, sodass der Verkäufer seinen Erlös abzüglich seiner Kosten ausbezahlt bekommt. Einbehalten werden bei in Spanien nicht-residenten Verkäufern 3% vom Kaufpreis als eine Art Gewinnsteuervorauszahlung, sollte die Steuererklärung nach dem Verkauf keinen Gewinn ausweisen, werden diese 3% dem Verkäufer erstattet, weiterhin wird in der Regel die Verkäufersteuer Plusvalía (Wertzuwachsteuer) einbehalten, so auch die Maklercourtage (gegen Vorlage der Rechnung), eventuelle Kosten für Hypotheken, Steuerbüro usw. Das Notariat und die Eintragung ins Grundbuch für den eigentlichen Kauf zahlt jedoch die Käuferseite.

Nun gehen wir davon aus, dass alles gut vorbereitet ist und der Termin am heutigen Tage stattfindet. Käufer, Verkäufer, Makler, oft auch die Steuervertretung, manchmal auch mit Anwalt trifft man sich gemeinsam ca. 15-30 min. vorm Termin im jeweiligen Notariat. Die Ausweise werden an der Rezeption abgegeben und Sie erhalten sie direkt, nachdem sie der Notar persönlich überprüft hat, von ihm zurück. Sobald der Notar/in frei ist, werden wir in den entsprechenden Raum gebeten. Anders als in Deutschland wird die Kaufurkunde nicht Wort für Wort vorgelesen, sondern die wichtigsten Bestandteile. So wird zunächst die Identität von Käufern / Verkäufern überprüft, im Anschluss liest der Notar vor, auf Wunsch bzw. bei Notwendigkeit wird übersetzt. Es liegen verschiedene Dokumente auf dem Tisch, wie auch z.B. die Zertifikate über Schuldenfreiheit, NIE-Nummern, Ausweise, Auszug aus dem Katasteramt usw. Nach dem Vorlesen (ca. 10-15 min) wird unterschrieben, jede Partei leistet eine Unterschrift auf der originalen Kaufurkunde. Diese werden Sie nie wiedersehen, denn sie wird im Notariat archiviert. Sie bekommen natürlich eine gestempelte Kopie der Kaufurkunde ausgehändigt, wundern sie sich nicht, die Unterschriften sind da nicht ersichtlich, was normal ist. Sollte mit einem bankbestätigten Scheck (cheque bancario) bezahlt werden, wird dieser Scheck in diesem Moment an die Verkäufer übergeben. Erfolgt die Zahlung der Immobilie über das Treuhandkonto des Notariates, werden die Beträge überwiesen. Die Schlüsselübergabe erfolgt unmittelbar im Notariat, der Notar sendet eine telematische Mitteilung an das jeweilige Grundbuchamt und bestätigt somit den vollzogenen Eigentümerwechsel. Der bürokratische Prozess der Eintragung in das öffentliche Grundbuch (registro de la propiedad) bedarf in der Regel 6-8 Wochen. Alles in allen dauert der eigentliche Notartermin ca. 1 Stunde. Seit nunmehr 13 Jahren bin ich mit Sun World Immobilien auf Gran Canaria als Immobilienmakler tätig und habe noch keinerlei negative Erfahrungen mit einem der in diesem Beitrag genannten drei Notariate gemacht, ganz im Gegenteil, wir pflegen eine profesionelle, angenehme Zusammenarbeit. Der Käufer hat im Übrigen das Recht den Notar/in auszuwählen, schlussendlich bezahlt dieser auch die anfallenden Gebühren. Vielleicht konnte ich mit diesem heutigen Blogeintrag einen kleinen Eindruck und hilfreiche Informationen liefern. Sollten Sie früher oder später eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, melden Sie sich gerne.

Bleiben Sie gesund und munter!

Sonnige Sonntagsgrüße von Gran Canaria,

Kai Derichs